双倍返还定金不足弥补损失咋办

　　开发区周先生咨询：五年前，我的一位朋友所在的城中村改造，经他介绍，一位被拆迁户赵某将自己的一套三室一厅的拆迁安置房卖给了我。签订合同时，赵某从网上下载了一份二手房买卖合同。合同约定，合同签订当日我向其支付定金5万元，并在一个月内补足总房价的90%，其余10%房款在房产证下来之后过户时向其交付。如果出现我违约，定金不退；如果出现赵某违约，返还两倍定金。我付清90%房款之后不久，赵某以其表弟开公司为由，从我手里租赁了房子，每月支付我1000元房租至今。最近，我才获知实情，原来赵某的房产证从我买房的当年就下来了，我于是就找赵某要求办理房产过户手续。没想到，赵某说：“现在，我按照协议所列有关定金的约定，双倍返还你定金，房子不卖了。实话告诉你，这套房子我已经抵押借了245万元，并在房管局作了抵押登记，还不上那245万元，房管局不给解押，房子也过不成户。”我想了解的是，如果我同意与赵某解除合同，但这几年房价大涨，同样的钱我已在市区买不起房子了，即便赵某给我双倍定金，也已不足弥补我的损失，那么，我的这些损失怎么办?

　　法律帮办：根据《合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，由于赵某拒绝履行合同义务，为房屋设置了高额抵押，致使周先生的购房合同目的不能实现，故解除合同时，应由赵某承担相应的违约责任。

　　如果双倍返还定金仍不足以弥补守约方周先生的损失，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。我国《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，赔偿损失的基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为受到的经济上的损失。本案中，双方签订房屋买卖合同后，房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为周先生享有的合同履行后可获得之利益。现因赵某的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。因此，对于双倍返还定金后仍不足以弥补损害的部分，非违约一方的周先生仍可以要求违约方进行赔偿。但我们也应当注意，双倍定金以及赔偿金的总和应当以实际损失为限，而在二手房买卖中，实际经济损失通常表现为房屋涨价后的差价损失。

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