想买一套学区房原房主户籍迁不走

　　裕华区赵女士咨询：我计划买一套学区房，据说，房屋交易后，如果原住户的户籍不迁走，新户主的子女就落不了户，办不了就近入学手续。我想了解的是，在购买此类学区房的过程中，应注意哪些问题，对卖房人迁出户籍一事该如何约定？

　　法律帮办：由于入学资格与户籍挂钩等原因，“学区房”二手房交易市场一直比较活跃，随之产生的“涉户口迁移类房屋买卖合同纠纷”案件也屡见不鲜。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等种种原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女的入学资格，导致购房目的无法实现，从而买卖产生纠纷。

　　发生这些纠纷的原因是，有的买受人与出卖人签订房屋买卖合同时，买受人并未关注涉诉房屋上是否存在案外人户口，出卖人亦未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的情况，进而在后期合同履行过程中出现案外人不愿意配合迁出户口或者找不到案外人等情形。有的买受人在签订房屋买卖合同时没有预先调查核实涉案房屋的户口登记情况，未与房屋的户口登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限，以致在合同履行的过程中，出现找不到户口登记人、甚至户口登记人死亡等情况，导致户口迟迟无法迁出。还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以卖房养老的方式居住在养老院等，因公租房、养老院及租赁的房屋不具备落户条件，导致户口无法迁出。也有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨，提出涨价或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况也时有发生。

　　鉴于上述情况，建议购房者购买二手学区房时，应全面核查交易房屋户籍登记情况，可以在产权人同意和协助的情况下，在房屋所在地派出所查询涉案房屋户口登记情况及落户政策，并向教育部门核实学籍使用情况，确保购买房屋后子女可以顺利入学。在二手房房屋买卖合同中，应明确户口迁出期限及违约责任，促使出卖人严格按照合同履行，一旦出现出卖人延期履行或者不履行的情况，买受人起诉索赔也有明确依据。还应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用，如因出卖人根本违约致使买受人购买“学区房”的合同目的不能实现，买受人有权要求解除合同，并要求赔偿损失。另外，在合同中最好也明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。