协议离婚房产归女方未过户能阻止拍卖吗

　　开发区赵女士咨询：五年前，我与前夫韩某离婚时，双方在离婚协议中约定，夫妻关系存续期间一套共同房产归我所有，但因种种原因并未办理该套房产过户手续，而我与儿子一直于此居住至今。最近，我获悉该房产因我的前夫韩某半年前欠他人款项200万元被法院查封。我想了解的是，我没有其他住房，在执行阶段，我能因离婚协议已约定房产归我所有，而阻止房产被拍卖执行吗？

　　法律帮办：《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在司法实践中，对于原夫妻另一方能否以离婚协议中约定房产归其所有来阻却执行的问题，存在不同的认识。有的观点认为，根据上述法律规定，离婚协议签订后，双方应当及时办理过户登记，才能产生不动产物权变动的效力。如因其自身原因未办理过户登记，怠于行使权利，却以离婚协议约定房产归其所有来主张排除执行，应不予支持。但也有的观点认为，不宜仅依据权利外观而一刀切地否定，应当从债权的性质、各方利益的考量、当事人过错的判定、价值的冲突与权衡等方面进行综合判断。

　　“法律帮办”倾向于第二种观点，理由是：

　　依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条的规定，当申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权时，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力，可对抗案外人对执行标的主张的权利。可见，如果涉案债权以抵押等方式已登记为公示的优先债权，则离婚协议作为未经公示的财产权属约定，不能排除执行。以本案为例，赵女士的前夫如果是被做了该套房产抵押的债权人起诉并被查封的，由于抵权登记有公示对抗效力，属优先债权，则即便赵女士与前夫在离婚协议中对房产有归属约定，也不能对抗房产的执行。

　　但是，如果赵女士的前夫所欠付的是普通债务，则其并不属于未经公示而不得对抗的善意第三人的范畴，不属于物权公示制度的保护对象。虽然离婚协议中的约定涉及讼争房产所有权的转移，但讼争房产实际未进入市场进行交易流转，不涉及交易秩序和流转安全，则原夫妻一方依据离婚协议而主张对讼争房产的所有权，并未侵害社会公共利益及第三人的合法权益，就无绝对坚持物权公示公信原则的必要，从法律适应社会需求、维护公平的角度看，有必要对未登记的当事人提供适当救济，即原则上应允许在该普通债权举债在前形成的离婚协议的房产归属约定，去阻却普通债权的执行。当然，在此情况下，还应对原夫妻一方是否存在过错进行考量，例如，是否存在为了避税而故意不办理讼争房产变更登记、经催促仍拒绝办理变更登记等故意拖延办理变更登记的情况等。如果原夫妻一方已经实际占有使用讼争房产，其对于讼争房产未及时办理变更登记没有重大过失，其对讼争房产即产生了直接的支配关系，其距离完整法律意义的所有权人仅有一步之遥，与讼争房产的关联更为密切，故其因离婚协议的约定对讼争房产享有物权期待权。在申请执行人仅为一般金钱债权人的情况下，并未办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力，根据权利的优先性比较，其对债务人的债权难以对抗实际权利人对讼争房产享有的物权期待权。

　　此外，房产与一般财产的主要区别在于，其除了具有一定财产价值外，还具有给居住人提供生存保障的功能，故判断离婚协议中约定房产归属的一方对讼争房产的权利能否排除执行，还需判定讼争房产是否涉及原夫妻一方的生存权益。如果原约定夫妻一方能举证证明其除了讼争房产外名下无其他房产，且一直居住于讼争房产内，则应当认定讼争房产涉及其生存权益。毕竟对一般债权人的债权保护还可通过执行债务人的其他责任财产来实现，而对居住于讼争房产的原夫妻一方来说，对讼争房产的执行会影响其生存保障，故在伦理上，对其生存权益的保护应当优于对一般债权人信赖利益的保护。