改善型住房需求稳中有升

　　市场意愿

　　开发企业入市意愿强烈

　　中国不动产研究中心河北分中心相关调查资料显示，受房地产市场整顿影响，三季度不少开发企业的推盘计划被迫调整，但依旧保持了较强的推盘意愿。其中，44%的受访开发企业表示近期没有推盘计划；计划推出新房源的受访开发企业占36%。此外，20%的受访开发企业表示，将视市场走势而定。

　　根据中国不动产研究中心河北分中心统计，今年第三季度，我共计发放34个商品住宅项目商品房预售许可证，环比上涨26%。在房地产市场整顿要求之下，一些项目证件办理提速，促使商品房供应出现上升。获得预售许可证的项目明显加快了入市步伐，在三季度市场表现活跃。

　　通过对开发企业的深度访谈，中国不动产研究中心河北分中心发现，开发企业保持了较强烈的推盘意愿，但受制于房地产市场整顿的要求，市场整体供应节奏放缓。

　　9月8日，石家庄保利花园迎来再次开盘。首次来石买房置业的购房者郑先生说，选择保利花园主要是因为证件齐全，买起来比较放心。这次摇号也比较幸运，他选到了一套自己心仪的两居室，房价是7724元/㎡，再加上其他优惠，价钱也可以接受。据了解，保利花园本次开盘，许多热门楼层、户型房价都达到8000元/㎡以上，相较2012年F区开盘上涨千余元。一房难求不仅仅是摇号选房难，不断上涨的房价也给许多有购房需求的市民增添了压力。

　　主力房源

　　普通商品住房受市场热捧

　　改善型消费需求和首套房消费需求的旺盛促使开发企业在商品住房市场加大了供应力度，这一点得到了开发企业的普遍认同。中国不动产研究中心河北分中心数据显示，52%的受访开发企业表示，其推出的新房源将以普通商品住房为主；将推出商业地产项目的受访开发企业占20%；将推出豪宅产品和别墅产品的分别占16%和12%。

　　第三季度，我市房地产市场延续了第二季度的特点，销售情况较好的多为户型合理、总价适中、性价比较高的普通商品住房，特别是改善型消费者较为关注的中等以上户型，以及社区环境相对较好，居住舒适度较高的项目。不少受访企业也表示，购房对于居住品质的要求日渐提高，而石家庄房地产市场需要在产品品质方面做更多投入。

　　同时，受到第三季度首套房需求与改善性需求继续主导房地产市场的影响，开发企业在推盘时也对主力户型做出了调整。不少受访开发企业表示，目前，我市消费者购房需求持续释放，但购房需求更加多元化。一方面，目前消费者的购房选择趋于理性、务实，部分首套房消费者在总价可接受的情况下，更愿意采取“一步到位”的购房理念，将满足基本需求的小户型调整为中等户型。此外，随着消费者投资意愿的提升与投资渠道的限制，也使得开发企业对于“投资性刚需”的关注度开始提升。

　　此外，第三季度石家庄商业地产供应量大幅抬升。受访开发企业表示，石家庄商业地产未来将面临激烈竞争，开发企业开始在产品定位方面寻找差异化。区域内的社区商业，以体量适中、定位人群精准而受到商业地产开发企业的关注。

　　销售情况

　　成交量受政策影响出现分化

　　据了解，第三季度，我市消费者保持了积极、强烈的购房意愿，我市商品房成交量随之保持了上升趋势，开发企业的销售情况整体平稳。中国不动产研究中心河北分中心调查资料显示，64%的受访开发企业表示，其销售情况呈现稳定上升的趋势；表示变化不大的受访开发企业占32%。值得注意的是，4%的受访开发企业表示有所下降，而在2012年第三季度没有开发企业表示有所下降；同时，表示快速上升的受访开发企业由2012年第三季度的12%下降至0%。

　　另外，第三季度我市针对房地产市场违规建设和违规销售进行市场整顿，让长期以来非正规市场放量供应的现状被打破，直接造成了开发企业出现分化。其中，证件不全的开发企业项目进入停工、停售的状态。

　　整体来看，我市开发企业销售情况稳中有升，但受房地产市场整顿政策影响，开发企业对于市场情况的判断更加谨慎，推盘计划被迫调整。不少受访开发企业表示将在第四季度保持平稳的销售策略。

　　市场预期

　　开发企业对市场前景谨慎看好

　　市场上升的趋势得到普遍认同，但开发企业的整体预期较为审慎，特别是对政策层面存在的不确定因素和房地产市场整顿之后的市场走势较为关注。因此，开发企业普遍采取了较为稳妥的定价策略，在新购置土地方面也较为灵活。

　　开发企业对政策预期的判断，影响到了其对房地产走势的判断。中国不动产研究中心河北分中心数据显示，48%的受访开发企业表示，石家庄房地产市场将保持平稳；表示持续上升的受访开发企业占32%；表示观望的占20%。从整体上来看，第三季度石家庄开发企业对房地产走势的判断更为谨慎，但依然对长期市场看好。

　　“我们认为，受房地产市场整顿影响，开发企业对我市房地产市场的震荡需要一定的适应过程，长期积累的历史问题需要解决，市场运作需要进一步规范，这一点也得到了开发企业的普遍认同。”中国不动产研究中心河北分中心相关负责人分析表示，尽管受到中期政策环境不确定的影响，但面对消费者较强的购买欲望，开发企业仍有进一步加大推盘力度的倾向。多数受访开发企业表示，一旦证件齐全，近期会是推盘的好时机。

　　而从长期市场来看，多数开发企业对我市房地产市场发展表示看好。值得注意的是，房地产市场的发展受到城市发展规划的影响。石家庄城市总体规划的获批，为城市开发建设带来了新机遇。受访开发企业普遍表示，我市二环至三环、正定新区等区域将为房地产市场的持续增长提供空间。（记者王巍）