政府如何为商品房“换新衣”？

　　2015年全国两会上，李克强总理在政府工作报告中提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”。近日，住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定“市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”。

　　　政府如何为商品房“换新衣”？

　　　措施一：存量房过多，可暂停供地

　　《通知》规定，住房供过于求的地区，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　一句话解读：房地产问题根源其实还是土地供应水平。

　　　措施二：未开发房地产用地，可改用途

　　《通知》规定，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。

　　一句话解读：国内一些城市的房地产市场不够景气，严重供大于求的局面已经成型，适当调整土地用途是切实可行的。

　　　措施三：商品房可作为安置房和公租房

　　《通知》规定，为进一步加大住房保障货币化力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

　　一句话解读：最关键的问题还是收购的价格，开发商的心理价位与政府能掏出的钱之间恐怕会有较大的落差。

　　　政策“落地”，有何难点？

　　　存量房转为保障性住房的地方探索正在扩容

　　针对部分地区出现的“产品过剩”和“不对路”的问题，此次《通知》实际上提供了解决“去库存”的两大导向，一是建成的商品房，政府购买用于保障房；二是未建的地块可直接转成保障房用地。相比较而言，第二种方式可能在操作上更具可行性。此前，不少地区也已经推出相关政策。

　　　宁波市：3月中旬，通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。

　　　鄂尔多斯市：2014年下半年出台政策，决定3年内不再新建商品房，同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购，并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。

　　　湖南省：已有9个市、州制定了实施意见和细则，其中长沙市出台具体文件，进入实质性操作阶段。2014年长沙市开福区黄兴北路棚改征收项目率先探索团购商品房作棚改安置房模式时，吸引了16家楼盘参与团购活动。

　　“公租房偏远不方便”，网友随遇而安说，很多地方新建的公租房都在偏远城郊，这不方便居民生活，建议每个新建的商品房小区中都要有一定比例的房子拿出来做公租房。一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日渐高企的房地产库存压力；一面是地方政府捉襟见肘的财政，一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中，被认为是“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策开始“落地”。

　　　确定合适的收购价格是一个难点

　　商品房回购涉及房源选择、户型配套、价格确定等诸多方面，需要在探索、试点基础上制定相应操作流程，规范收购、回租过程。价格确定是一个难点问题，回购价格不能是强迫性的，而是要多方协商。“一方面价格要优惠，财政资金要有绩效，老百姓要得到实惠；另一方面，也要保持开发商的合理利润，否则可能‘遇冷’。”

　　针对社会普遍担忧的收购存量房用作保障房过程中可能存在的不透明操作以及寻租、腐败等问题，业内人士建议，相关部门应在出台指导意见时强化监管，做到公开透明，防止“暗箱操作”。

关键词：楼市,房地产,新政