到国外投资买房 这事儿并不遥远

　　-西蒙斯家建集团开发建设的位于澳大利亚墨尔本的样板房。

　　　-西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师刘磊。

　　股市打响A股保卫战，越来越多的百姓开始思考如何让财富通过投资保值增值。在大众继续关注当下房地产、黄金投资、外汇期货、股票等各式国内投资渠道的同时，一些高净值人群开始尝试离岸资产配置，境外保险、股票、基金、房地产投资正成为一种趋势。昨日，记者从相关部门了解到，近几年我省投资海外房产逐渐升温，不少外国地产商看到了中国这一巨大的市场，纷纷到中国吸金。

　　面对国内和海外的房地产市场存在的巨大结构差异，更多国人在满怀憧憬的同时也对海外房产投资心存纠结：要不要投资、如何投资，是不是买了房产就可以移民？就此，记者昨日采访了澳大利亚上市公司Simonds Homes(西蒙斯家建集团)首席房产投资策略分析师Victor刘磊先生，听专业投资人讲解海外投资买房的利与弊，为有海外置业需求的投资者支招提醒。

　　八成高收入群体有海外投资意向

　　一提到海外房地产投资，更多的人联想到的是国内一线大城市投资者的置业风向，随着市场竞争日趋激烈，越来越多的个人开始将投资目光投向海外市场。在河北，海外房产投资也逐渐升温。

　　据刘磊介绍，胡润研究院2015年发布的《海外置业趋势报告》显示，中国高达80%的受访高净值人群表示在未来有投资海外需求，其中投资房产的比重达6成。他们有着清晰的投资思路，那就是投资国际化能更好地抵御市场风险。

　　正是看到这一未来市场发展方向，绿地进入美国、澳大利亚、加拿大、英国等国家，万科投资包括香港、美国旧金山、纽约和新加坡的项目，万达布局美国芝加哥、洛杉矶、英国伦敦和西班牙马德里等地，富华的海外项目则放在了澳大利亚和新西兰。这些国内地产大鳄之所以走出去，都是出于同样的考量：只有放眼全球，布局财富规模和资产结构，才能更好地抵御市场风险。

　　“省城市民有投资的资本，有投资的意愿，但对投资海外房产不太了解。”刘磊说，这也是西蒙斯家建集团为什么来中国和石家庄的主要原因，作为澳大利亚证券交易所的上市公司(股票代码SIO)和澳洲第一大别墅建筑发展商，西蒙斯家建集团早在2006年就来到了中国，看中的也是中国巨大的潜在市场，希望把当下最先进的投资理念介绍给石家庄的父老乡亲，为有海外投资诉求的群体提供最优的解决方案。一揽子解决海外投资和移民，以及子女教育和养老规划等问题。

　　投资海外房产没有想像得那么难

　　近年来，中国的投资者嗅到了海外房地产投资的商机，投资者瞄准海外房产主要得益于海外房产较高的投资回报率。2014年中国在海外商业地产的投资首次超过在国内的投资，海外置业热情可见一斑。

　　但是，在河北虽然已经有先行者在国外买了房子，但更多人提起投资海外房产，还觉得是件遥不可及的事情。刘磊表示，“我也发现了这个问题，这还是大家对海外置业不太了解造成的，其实在国外买房子并不像想象的那么难。以全球最适宜人居的澳大利亚的墨尔本为例，墨尔本CBD西南Point Cook区的一幢占地294平方米的独栋别墅，市价需45万澳币，算下来均价每平方米才7300元人民币。而且，房子的地皮是永久产权。”

　　刘磊介绍说，在海外投资房地产，还可以有效地利用银行的融资工具进行融资和对冲。还以澳洲为例，海外人士在澳大利亚可以申请到60%-70%的房产贷款，最多八成，时间长达30年；贷款利率等同国民待遇，5%左右。另外，澳州银行还贷的方式多样，甚至可以只还利息不还本金。

　　海外房产可以做成融资盈利平台

　　在海外投资房产和在国内购房置业有多大不同？刘磊给有海外置业需求的投资者支招：在国外，房地产是可以作为一种融资盈利的平台，如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场的盈利模式。

　　拿货币盈利模式来说，虽然投资者可以选择投资海外的股票、国债、基金等产品，但无论哪一种都是投资者把钱借给了金融机构或者上市公司；唯有投资房地产，才有机会从银行寻求融资，做到把钱“借出来”，从而实现货币的盈利机制。

　　再说利率盈利模式。把房地产配置在不同市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。以一位投资者实例来看，他把澳洲的房地产作抵押获得西太银行5年4.79%的仅还息贷款，再把这笔融资投到中国年收益为10%的信托产品中，从而获得5%的无风险收益，这样就完全摆脱了房价下行对投资收益的影响。

　　还有汇率盈利模式。人民币贬值预期下应该买入美元，其实买入美元，不如借入美元。美元不容易借入，可以考虑更加活跃的货币类别，如加元和澳元。这样，就可以通过汇率变化在两个资本市场实现外汇的投资收益。而投资房地产就是借入外币的最佳载体。

　　最后，就是对冲市场的盈利机制。对在两个或者多个资本市场同时进行资产布局的投资者而言，市场的上涨、下跌都蕴含着盈利的机会。上涨周期的盈利来自资产价格和规模，下跌周期的盈利来自低价收购的优质资产和现金流。

　　买房送移民并不像想的那么好

　　目前，不少国家推出了“买房送移民”政策吸引了众多国内高净值人群追捧。一些移民中介公司和房产销售公司也借势大量推销海外房产业务，对于这种投资方式，刘磊很坦然地回应自己不认可这种投资方式，他认为投资是投资，移民是移民，两者不能混在一起。

　　“很多移民中介公司会推荐这样的项目：购买25万欧元的房产投资者可获得塞浦路斯的居住权，50万欧元可以获得葡萄牙、西班牙的居住权，50万美金可以获得土耳其的居住权，甚至只需15万欧元购房就得到拉托维亚、塞尔维亚的居住权。”刘磊说，这些国家现在经济很不景气，他们推出的移民政策其实是靠高税赋盘剥移民财富，特别是那些征收遗产税、房地产税、全球资产统筹征税的欧洲国家。

　　刘磊表示，“国外高福利”也是移民中介公司推介项目的噱头，其实在发达国家，国民享受的公共福利和拥有的财富成反比，财产越多所承担的社会责任就越多，享受的社会福利就越少。如果你有很多钱，移民到这些国家，只有交税的份儿。目前，他正在全国多家媒体推广投资和移民分开这一理念，让更多人认识到投资移民的真相，终结投资移民这种违背投资真实需求的思维。

　　投资海外房产不能持有投机心理

　　在海外买房的狂欢盛景下，河北的投资者如何才能把握住最好的机会，规避潜藏风险？

　　刘磊提醒说，筛选投资海外房地产的区域，不能与个人的喜好产生关联，应该考虑的是整个市场需求，主要包括投资目的地国的金融环境的成熟性、融资环境的宽松性、贷款期限的长久性、货币价值的增值性，以及资本增长的稳定性。这些，才是选择投资海外房地产区域的决定性因素。

　　还有，就是投资的安全性。收益是投资的目的，这个很重要，但投资安全更重要。投资不是投机，不能抱有一夜暴富的想法。尤其是投资房地产，价值的产生有一定的过程，不可能短期实现较大收益。

　　另外，投资者还要注意规避风险，虽然一些海外房产宣传的收益很可观，买房还送国籍的政策也看上去很美，但国外的房地产市场毕竟与国内市场不一样，也会有很多市场政策的风险，所以投资海外房产前要做足功课，同时，目前海外投资的渠道和中介很多，需要河北的投资人仔细甄别，选择正规的渠道，以免资产受损。（记者 陈霞）

关键词：投资,股票,金融,股市