朋友借钱 抵押房子还不了钱 我该咋办

　　可申请法院裁定拍卖、变卖担保的房子

　　开发区孙先生咨询：一年多前，我在海南海口市的一位朋友借了我300万元，用于承包当地旅游景点，说好一年还清。借款时，为了表示还款诚意，他还主动提出与我签订抵押协议，表示愿用他在山东威海买的一座别墅做抵押。听从了我的另一位律师朋友的建议后，我们完善了抵押协议内容，又到威海市房管部门办了抵押登记手续。现在，由于这位朋友在海南经营旅游景点非常不顺利，听说是承包合同出了问题，与第三方的诉讼不断，经营出现巨额亏损。现他已明确表示还不上我这笔钱了，我于是提出让他履行抵押协议或想法变卖那套别墅还债，没想到他说那一套别墅他也与几家私下放高利贷的公司签订过抵押协议，虽然都没有进行抵押登记，但已有一拨人现已撬锁入室实际占用了这套房子。由于他惹不起那些人，无从兑现对我的承诺，他让我去法院告他。请问，我现在该怎么办，如果到法院起诉，该到哪儿诉讼？

　　“法律帮办”答复：《物权法》规定，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。虽然《物权法》在2007年就实施了，但由于根据《民法通则》和《担保法》相关规定，抵押权人只能通过向人民法院提起诉讼的方式实现。在《民事诉讼法》修订之前，《物权法》的上述规定还仅权存在于理论层面。而通过诉讼的方式实现担保物权，程序复杂且时间较长，不利于债权人权益的保障。为了更好地保护担保物权人的合法权益，节约诉讼资源，2012年新修订《民事诉讼法》时对《物权法》规定的担保物权的实现作出了衔接性规定，在“特别程序”一章设定了专节“实现担保物权案件”。《民事诉讼法》第一百九十六条规定，申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。第一百九十七条规定，人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。这意味着此类案件对符合法律规定的担保物权的实现实行一裁终局，将大大减少当事人的讼累。具体到本案，孙先生可向别墅所在地即威海市的基层法院申请裁定拍卖、变卖该别墅，拍卖、变卖后，孙先生作为抵押权人可以优先受偿，这将能更好地维护孙先生本人的合法权益。至于那些私下发放高利贷的公司，虽然也签订了抵押合同，但由于未按照《物权法》的规定予以抵押登记，并不产生物权上的效力，不能因此对抗孙先生作为抵押权人的既有权利。

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关键词：担保物权,抵押权,物权法