今起二手房满2年出售免营业税

　　昨日下午，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之后，财政部和国家税务总局也联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房营业税免征门槛“5年变2年”。业内预计两大新政将成为拉动省会楼市回暖的政策推手。

　　新政

　　二套房贷最低首付比例降至四成

　　央行、住建部、银监会30日联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　同时，《通知》显示，住房公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付款比例为20%；首套房已经结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为30%。

　　营业税免征门槛由5年调为2年

　　昨日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　《通知》明确，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

　　《通知》自2015年3月31日起执行。

　　80万房产过户最高可省4.48万

　　由于政策出台突然，昨日记者致电河北省地税部门时，相关人士表示还不知情。据该人士介绍，按照之前施行的政策规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　据记者了解，此前为了遏制房价过快上涨，二手房交易税曾多次进行调整。2005年，为了稳住房价，普通住房免征营业税的期限由1年调整为2年；自2010年1月1日起，免征营业税的期限再次调整，由2年调整为5年；2011年又一次调整，虽然免征营业税期限依然为5年，但二手房销售由差额计征营业税改为全额计征营业税。

　　营业税对于买房人来说，一直是二手房交易过程中的一笔大头支出。以一套成交价格为80万、房本未满5年的普通二手住房来计算，新政实施前，仅过户交易时的营业税就需要按照80万来全额征收(即：80万*5.6%=4.48万元)。新政实施后，同样是这套房子，过户交易可以直接享受到免交营业税的优惠。按照现行营业税税率5.6%来计算，仅此一项政策调整，交易双方最多即可省下4.48万元。

　　首付改四成一下少了10万元

　　虽然对于二套房贷首付降低的政策，本地银行方面尚无明确回应，但是很多购房者听到这个消息都很雀跃。

　　已经在长安区看好一套120平方米学区房的张先生，最近正在为首付的事情发愁。为了孩子上学他打算换套离学校近的三居室，房价8300元/平方米。因为手中有1套房本了，只能按照二套贷款必须首付五成来执行。对于他这样的工薪阶层来说，在第一套房子暂时还要居住不能出售的前提下，要去筹集这49.8万的首付款还真是难度很大。现在按照房贷新政，可以最低首付4成，直接少了10万元的门槛。原本不可能的购房梦直接可以实现了。

　　采访中记者了解到,像张先生这种改善型购房需求正成为省会楼市一大主力。尤其是随着二胎政策的逐步放开，未来从两居换三居改善型购房的人群将越来越多。这部分人群无疑是二套房贷首付比例下降政策的最大受益者。

　　省会二手房市场

　　率先回暖

　　在央行下调二套房贷首付、营业税“5改2”利好正式出台前，石市二手房市场早已“春江水暖鸭先知”。

　　搜房网房天下石家庄二手房数据监控中心的数据显示，3月第四周(3.23-3.29)石家庄二手房市场“量价齐升”，市场向好。成交方面，上一周石家庄全市共成交二手房442套，环比上周上涨七成多。而房价方面，上周石家庄二手住宅挂牌均价为8654元/平方米，环比上涨0.44%，比之前一周每平米上涨了38元。受持续利好政策的影响，3月石家庄二手房市场持续回暖，从各行政区挂牌均价走势来看，各大主城区“全线上涨”。

　　而从成交情况看，按照石家庄市住房保障和房产管理局网站数据显示，2015年3月23日-3月29日这一周，石家庄全市共成交二手房442套，环比上涨79.67%，较前一周多成交196套，成交面积38027.38平方米，环比上涨71.84%。

　　分析近期石家庄二手房“量价齐涨”成交上涨迅猛的原因，省会业内人士称可能有三方面，首先是近期一系列政策的陆续出台给楼市正面信息；二是每年的三四月是二手房转租和转让的旺季，受石家庄楼市整顿持续的影响，一些新房消费者转移到二手房市场；另外，此前不动产登记政策出台时，曾有预期存量二手房会缓慢析出，目前市场的放量也符合这个预期。

　　影响

　　新政或刺激房价上涨

　　资本市场的反应更加明显。昨日，受地产新政利好预期影响，地产股午后就快速拉升，掀起涨停潮，截至收盘，保利地产、金科股份、中天城投、荣安地产、招商地产、香江控股等10股涨停。

　　分析两大地产新政的影响，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为商业房贷放松力度超预期，宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。而房贷放松属于大利好，将会刺激有效需求。他表示，此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求已经成为近几年主力刚需，这类需求释放将有利房价上涨。

　　国大房产一位陈姓经理认为，营业税“5改2”的最大好处是，有利于改善型住房的人卖掉原来的房子，成交套现；而税收优惠政策最大的受益者就是买房人了，营业税少则省了两三万到十几万甚至更高的过户成本。而这部分因为受限于房本不满5年要交很高营业税的次新房源，占据相当比重。

　　最佳购房“窗口期”已至？

　　二套房贷首付最低降至四成，营业税免征门槛5年变2年政策的即刻执行，会不会对省会今年的房地产市场带来持续性的刺激？

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，“尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换”，他还认为“从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。”

　　一系列利好之下，一些业内人士认为，在目前价格还未“触底反弹”前夕，最近三年以来的最佳购房“窗口期”已至。虽然2015年石家庄房地产市场的主调依然是“去库存”，但是在第一季度即将结束的时候，楼市就被注入了降准、降息、二套房首付比例降低、营业税免征门槛5年变2年等多种利好政策，因此，预计二三季度省会商品房和二手房都将大范围出现量价齐涨、市场持续回暖的情况。(记者 陈霞)

关键词：二手房,首付,房贷