小区物业隐形收入大起底

　　日前，桥西区一高层住宅小区业主爆料称，小区物业私自在车位上建了自助洗车设备，收取场地占位费，小区电梯间的广告牌、楼宇间的广告栏也比比皆是，“这些占用公共空间收取的费用不是该归我们业主吗？可物业从未公示过，小区的公共收益都去哪儿了？”记者调查发现，这两项收费只是小区公共收益的“冰山一角”。

　　□文图/本报记者 杜慧 卞静

　　通讯员隋欣伟

　　调查

　　出租广告位、安装直饮机物业常见增收手段

　　25日、26日，记者兵分两路走访了桥西区仁华家园、香榭苑、华夏家园B区、长安区金色里程、尚达家园、嘉和城等十个住宅小区，发现基本上所有小区的公共区域内——电梯间、小花园、楼宇墙壁都张贴着广告，楼宇间空地上也大多安装有自动饮水机。

　　刚一走进华夏家园B区，小区出入口升降杆下方就是两个家具建材商场的小型广告牌。在小区22号楼的北侧安装着一个自动饮水机，一旁通知栏上方还有一个玉米胚胎油的广告牌。在仁华家园小区小花园四周安有三四个立体广告牌，每栋楼的电梯间和入口处也都有四到六个不等的广告牌。在香榭苑小区，小区里的广告牌更是比比皆是，小区百米的围墙上，共有两个大型广告栏，里面有9个广告。小区入口处一个不足1平方米的箱体广告上，两面总共有十五六条小广告。在尚达家园、嘉和城小区内安装有广告栏和电子广告屏，大屏幕循环切换着广告，下方的LED长条屏还滚动播放着空调广告。

　　在新建小区金色里程小区入口处的便道上支着一个写有“某某宽带”字样的黄色简易棚，棚下摆着两个桌子，有工作人员接待业主咨询。此外，小区中央安着3台某品牌的纯净水直饮机。

　　公共收益去向多数业主都说“不清楚”

　　在小区走访时，记者随机采访了一些小区业主，大多数业主关心的都是小区物业费、取暖费、车位费等摆在明面儿上的收入，而对广告费、进场费、占地费、房屋租赁费等诸多隐形收入并不“感冒”，更不清楚这些公共收益都去了哪儿？

　　位于建华北大街上的汇龙湾小区仅有两栋楼，一楼两部电梯中间都挂有视频电视，播放矿泉水、手表、门户网站的广告，12部电梯里也都挂着广告牌。小区里还有一台直饮机。记者在这个不大的小区采访了20位业主，其中九成业主表示对小区内的这些隐形收入从未关注过。

　　揭秘

　　隐形收入动辄数万数十万

　　贾先生(化名)从事小区物业管理工作已有六七年。昨日，他告诉记者，小区公共收益已经成为物业收取物业费之外的另一笔主要收入来源。“电梯、楼道的广告、家政服务、代买代卖、租房中介，还有各种入场费，大到装修入场、通信基站，小到饮水机、自动贩卖机、小商小贩等进驻，以及小区公共用房出租等，这些都是物业的隐形收入。”

　　他给记者算了一笔账，他曾工作的一个高层住宅小区有6栋楼，25部电梯，一年光电梯广告费就是四五万元。小区内的墙体广告、灯箱广告根据租金不等，收入也在万元左右。每次有小商贩或者经营者进小区摆摊设点，每次都会收取100元至200元不等的进场费。

　　说到通讯基站，他告诉记者，他曾工作的小区有一个通讯基站，包括电费在内，通讯商一年就要预付物业12万元。公共房屋租赁费，根据面积大小，一年也有上万元的收入。

　　“物业大多愿意接手新楼盘，因为从业主交房到使用的那几年，卖沙的、卖建材的进场，都要交进场费。一个卖沙的承包进场就要交10万元，连敲墙、搬运的都要交钱。”他说。

　　昨日，一位经营某品牌纯净水直饮机的商家也报料说，要想进驻小区，他们都要向物业缴纳一笔“占地费”，一般都是物业定价。“目前市面上从1000元到3500元不等，如果你跟物业约定好，除了自家品牌，不允许其他品牌进驻小区，那占地费肯定就会贵一些。”她说，双方达成协议后，会签订一份纸质合作合同，有一年一签，也有2年、3年一签，一般一年一结账。

　　她说，除了“占地费”之外，物业还会收取直饮机运行的水电费，“这笔钱都是按照商业标准，有的一吨水收8元，有的收5元，电一度1.25元，按月或季度交给物业。”

　　贾先生告诉记者，他所提到的物业这些隐形收入按理说都应该归全体业主所有。实际上，大多数小区的公共收益都进了物业的收入账目。据他了解，很少有物业公司会主动公布相关账目，“这部分收入可观，有些甚至能占到物业总收入的三分之一。”

　　说法

　　物业：贴补经营成本

　　采访时，两家不愿意透露姓名的小区物业负责人告诉记者，按照我国《物业管理条例》相关规定，公共区域的经营所得应该归全体业主所有，物业可以收取一小部分作为经营费用，其余用来弥补公共费用的不足。

　　“没有业委会的小区，这些费用确实都由我们物业来收取，但并不是都进了个人腰包，说我们靠此盈利有些偏颇，因为这笔收入我们主要还是用来弥补公共费用的不足。”一家物业公司的负责人告诉记者，物业公司的主要收入来源是物业费，可目前石家庄的物业费标准是2004年制定的，如今，11年过去了，这一标准仍未改变。现实情况是，物业人工、公共设施的维护、管理等诸多成本增长很快，很多物业公司的物业费都存在一定缺口，只能靠利用公共区域的收费来贴补。

　　“我们也考虑过物业费涨价，可这要先征得业主同意才行，往往这一关就通不过。”他希望物业费能实行市场调节价，不要让他们左右为难。

　　业委会：收益“三七分”

　　新华区宁安小区业委会主任王凤林说，小区从2005年8月开始收取停车费，并与物业达成协议所收费用进行“三七”分配，物业占“三”，业委会占“七”。另外，小区的摊位费、房屋租赁费、直饮机等等其他费用也是这样与物业进行分配的。王凤林说，收上来的费用取之于民用之于民，都会用于小区建设。“每年2月，业委会都会将一年的收支明细进行公布，每一条列举十分详细。”

　　王凤林建议，具备条件的小区最好成立业委会，让业主有自己的“发声筒”，让更多的小区收入真正回归业主。

　　律师：应向业主公开

　　我国《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　河北明杰律师事务所主任王惠民认为，利用小区公共部位进行经营，其收益归全体业主所有，这个毋庸质疑。目前主要问题有两个，一个是物业企业在从事经营前，应当征得二分之一以上业主同意。程序上得合法。一个是经营的收益应当公开，具体用项得合法(包括支付部分经营费用和分配给业主)。如果物业企业违规收费，不按规定用途使用，业主有权要求物业企业公示收费金额，并有权拒绝其不合法的收费。实践中，业主权益受到侵害时，个人维权往往成本较高。律师建议，如果条件成熟，最好是成立业委会，来维护小区业主共同的合法权益。