破除制度“桎梏”唤醒维修基金

　　“公共维修基金制度是造成公共维修基金‘沉睡’的主要原因，破除制度障碍是盘活‘沉睡’中的公共维修基金的关键。”中投顾问产业研究部经理郭凡礼在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　当前全国多省市存在巨额公共维修基金“沉睡”的现象，造成了金融资源浪费，也给群众生活带来不便，市场上有关唤醒公共维修基金的呼声高涨。

　　根据各地的公开统计数据，全国缴存的公共维修基金已经超过1万亿元，但是使用率却不足百分之一。截至2013年7月，北京缴存基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率1.55%。截至2012年10月，广州市缴存基金约81亿元，使用8000万元，使用率0.99%。截至2012年1月，天津市缴存基金145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。

　　根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。

　　郭凡礼指出，公共维修基金面临的首先是签字难，业主的想法难以达成一致，对物业公司缺乏信任；其次是专项维修资金管理机构并未完全设立，无法办理相关资金申请业务；最后是审批流程繁琐，还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款九个步骤，才能拿到申请资金。

　　“目前专门规定维修资金制度的《办法》仅为部门规章，未能上升为行政法规，缺乏强制性和约束力。”住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟指出，与公共维修基金相配套的一系列规章制度的建设严重滞后，缺乏全国统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度和标准，各地受部门利益的驱使和经验水平的局限，使得维修资金制度存在着立法误区，这是公共维修基金无法发挥有效用途的根本原因。

　　那么，如何盘活巨额“沉睡”的公共维修资金呢？

　　郭凡礼建议，各省市可以统筹维修基金账户，将资本集中托管，提高资金增值收益率。比如允许公共维修基金的结余资金进入低风险信托、优质公租房等政府主导项目，提高资金收益；开展业主参与分红等试点，以增加收益、盘活存量。另外，还可以采取部分基金定期存储以及招投标引入银行竞争机制的方式，提高资金的增值收益。

　　“在比较成熟的国家，维修基金每年都由业主大会做预算，然后由需要维修的业主出钱，以达到‘基层自治’和‘专款专用’。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，我国目前拥有的第一批维修资金用完后，宜进一步“简政放权”，逐步改为由业主委员会按年度收缴维修资金，每年由业主委员会做出收支规划并予以实施，逐渐解决资金的安全性和保值增值问题。

关键词：制度,维修基金,公共