石家庄：买房人观望 望不到降价来

　　燕赵都市报记者张君花

　　“石家庄的房价没感觉降啊”，面对记者的采访，连日来奔走于省会多家售楼部的购房者小刘连连感慨。二环以内楼盘单价已达八九千元，二环以外好一点的位置也要7200元以上，这个价位对于月薪3000元上下的小刘来说高不可攀，联想到近期媒体不断报道的全国多个城市降价风，他决定再等等。“目前看，石家庄楼市没有明显降价”，银河房产副总经理赵猛在接受记者采访时说，但购房者观望情绪弥漫，多数楼盘客户到访量和成交量锐减。

　　镜像：售楼部冷冷清清，购房者陷观望

　　“一个下午，调查了9个楼盘，总共遇到3组客户……“这是3月3日石家庄房地产营销人小丽在其QQ日志中的感慨。由于工作原因，她经常要到省会市区的楼盘转一转，明显地感觉到楼市的冷清。“除非是新项目开盘，或者某个项目有新房源推出，因为事先有广告推广，有价格优惠，到访量就要多一些”，小丽说，当然，她在日志中提到的那次是星期一———一周内到访量最少的一天。但在一年前楼市一路高歌猛进之时，这种情形根本不可能出现。“明显感觉购房人群观望的多了，购房者不像以前那么踊跃了”，赵宏涛是一位有着十多年从业经验的房地产营销人，他在接受记者采访时说，位于省会西二环外一个住宅项目，去年开盘时单价4200元，今年四月初新房源推出，单价5400元。尽管事先通过种种渠道蓄积客户，当日开盘成交也就260多套。跟去年该项目一期开盘当日热销五六百套的盛况相比，购房者明显减少了。赵宏涛感觉，楼市陷入观望，跟价格有关，也跟整体市场形势冷清有关。

　　买房网数据研究中心发布的《2014年3月石家庄(楼盘)楼市数据分析报告》也印证了成交量的下滑。数据显示，3月石家庄商品房总成交量环比2月份上涨68.02%，但同比去年3月份却下降了28.83%。

　　“五一过后，楼市更是明显清冷”，西美地产营销总监李秀静说，一个重要的原因是，关于崩盘、下跌的声音不断见诸媒体，对购房者的心理产生了影响。

　　影响：经纪人俩月卖一套二手房

　　“两个月才成交一套房，这样下去吃饭都得成问题”，一家中介的从业人员对记者抱怨，之前行情好的时候，他一个人一个月成交三五套房子很正常。现在许多中介开始重视平时根本看不上眼的房屋租赁中介业务。

　　二手房趋冷已有时日。省会市民赵先生告诉记者，他在省会红星街有一套60平方米左右的小房子，两个月前挂在房产中介准备出售。“结果电话倒是挺多，但全是中介询问房源情况的，真正预约来看房的几乎没有”，赵先生感慨，之前这样的房子因为面积小、总价控制在了50万元以内，所以一直比较受欢迎，现在看来，商品房市场的观望已弥漫到二手房市场。“交易趋冷，跟二手房价趋高有关系”，上述中介从业人员对记者说，目前石家庄二环以内二手房价已接近一手房，购房者肯定会担心自己“买亏了”。

　　市场：价格坚冰未破促销已成常态

　　VIP卡2000抵10000；红5月定房送100元/平方米家电基金；三居买房送车位……随便登陆石家庄一家房地产门户网站，会发现楼市打折捉销已成常态。本报记者4月初曾对长安区41家在售楼盘价格进行查询，发现其中28家项目在促销。“这些都属于常规促销动作，远不是降价求售的节奏”，赵猛说，总体来看，这些项目平均促销力度在一平方米50-100元，相比数千元甚至近万元的单价，幅度上可以说微乎其微。但他同时也认为，今年以来，多数楼盘的价格没有涨，除了市场形势不乐观外，另一原因是，去年石家庄楼市量价齐升，价格“涨得太猛”———去年一年之内，石家庄市区多数住宅项目的单价涨幅都在千元左右。

　　来自石家庄市住房局的信息表明，石家庄商品住宅1-3月均价为6595元/每平方米。但对于这个数据，无论业内还是普通购房者，都认为跟市场实际价格相距甚远。

　　“目前二环以内所有手续齐全的住宅项目，单价都已超七千元，主流价位在八九千元”，西美地产营销总监李秀静接受记者采访时说，二环以外三环以内的住宅项目，价格从5000元到7000多元不等；一环以内因为地段的稀缺性，个别项目单价已超18000元。价格坚挺，销售低迷，在楼市“胶着”的基本面下，仔细观察，你还会听到远处传来坚冰溶化的声音。“近期在一些项目扎堆竞争激烈的区域，有五六个刚需楼盘在推‘分期首付’的概念，意在降低首付门槛，吸引更多刚需入市”，赵猛说，所谓“分期首付”，其实是在回笼资金的压力之下，开发商将三成首付降至两成甚至更低，不足部分由企业先行垫付。

　　在采访中，面对这一轮弥漫全国楼市的市场调整，多位业内人士都提及与之情形相似的2008年底石家庄楼市价格回调。

　　因为房地产开发信贷在2007年的紧缩，以及严厉调控政策之下消费者预期的改变，从2008年初开始，商品房销售量价齐跌。到2008年底，因为年关将近，许多开发商迫于资金压力开始降价求售，当时石家庄市区二环以内单价四千元左右的项目不断推出，购房者纷纷入市“抄底”。

　　如今的房地产开发信贷政策跟2007年十分相似，开发商从银行取得开发贷款的机率微乎其微，如果销售回笼资金一直不理想，2008年底楼市普降给购房者带来的市场盛宴是否会重现？“现在还看不出这样的端倪”，赵宏涛说，2013年全国楼市高歌猛进，石家庄多数开发商赚了个盆满钵满，资金比较充裕，没有降价回笼资金的诉求。他认为，市场形势至少需要半年以上的时间才能明朗。在采访中，多位业内人士也提到，如今住宅开发成本与2008年相比也有着本质区别，比如地价的连年升高。统计数据显示，仅2013年，石家庄市土地出让均价相比2012年上涨了56.83%，达410.78万元/亩。“高地价之下，许多刚需楼盘的降价空间也很有限”，李秀静说。

　　追问：

　　是否重演2008年的回调？

　　面对记者的采访，多名购房者首先提的问题就是：连一线城市的房价都降了，石家庄房价还能降吗？什么时候降？“媒体一致唱空楼市，对购房者的心理影响很大”，李秀静说，这是今年楼市冷清的重要原因。

　　而媒体唱空则是缘于今年以来全国楼市的整体低迷，有统计数据也显示，4月份重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上。原因有三，一是正在着手推进的不动产登记制度对高端市场的影响；部分城市的供应过剩；银行资金面收紧。“对于石家庄市场而言，楼市冷清还有另一个重要的原因，那就是去年楼市量价齐升，消费者受‘买涨不买跌’心理驱使，提早入市，预支了一定的购买力“，赵宏涛说。

　　探因：

　　两大因素左右省会楼市

　　记者观察

　　投资客群体的离场，逆转了供求关系

　　“楼市的供求关系已发生逆转”，面对始自于一线城市的楼市降价潮，多位业内人士曾发出这样的判断。言下之意是，长期以来处于供不应求状态的中国楼市，因为近年来的高强度开发，以及城市化进程的放缓，需求的增速已远低于供给的增速，房地产因此告别一路高歌猛进的“黄金年代”，进入谨慎乐观的下半场。

　　记者在采访中，也试图了解石家庄楼市近年来真实的供需情况，但因为近年来楼市充斥着大量形形色色的违规销售楼盘，这些项目并未纳入政府统计数据，多方询问后最终无功而返。

　　但在采访中，一位资深业内人士的感慨一下子打开了我的思路———提及楼市购买人群的变化，这位曾在多个项目担任营销总监的业内人士戏言，以前那些“忠实的追随者”现在都不见踪影了。他所说的“忠实追随者”，就是此前频频现身于多个楼盘售楼部的购房投资人群，也就是那些时尚杂志所说的“城市主流人群”，他们是资源和财富的拥有者。他连连感慨，这些人的购房热情连限购都无法将其熄灭，但因为渐行渐近的不动产登记制度，以及有可能与之接踵而至的房产税，还有越来越严厉的反腐态势，多种力量作用之下，这些忠实的投资人群不得不退场，有的还在考虑将手中的存量房挂牌甩卖。

　　我想，所谓供求关系发生逆转，根本原因并不仅仅取决于供求绝对量的对比，更为重要的原因是：不动产登记制度渐行渐近，楼市“去投资化”的制度建设雏形已具，之前那些“冥顽不化”的铁杆楼市投资者不得不黯然离场，这才是全国楼市供求关系发生逆转的根本原因。